Рассмотрим основные проблемы развития малоэтажного строительства

1. Социальные проблемы 1.1. Социальная проблема состоит в отсутствии развитой транспортной и социальной инфраструктуры, что, в свою очередь, является частью общей проблемы отсутствия концепции развития поселений и строительства жилья. 1.2. Общей, не только социальной, проблемой является нехватка рабочих мест. 1.3. Отсутствует нормативная база, регулирующая участие органов власти различного уровня в оснащении отведенных под малоэтажное жилищное строительство земельных участков транспортной и социальной инфраструктурой. 2. Финансовые проблемы Практически все этапы строительства жилья (изменение категорирования земли, подготовка земельных участков на торги, обеспечение проектной и градостроительной документации и т. д.) требуют финансирования и большой организационной работы. У муниципалитетов отсутствуют на это средства и кадры, 54 способные профессионально обеспечить решение выше названных задач. Развертывание малоэтажного строительства в условиях кризиса позволяет не только помочь решению жилищной проблемы, но и служит источником пополнения местных бюджетов, стимулирует строительство и развитие смежных отраслей промышленности, а соответственно, увеличивает занятость населения. Строительство малоэтажного жилья – это еще и ниша для малых и средних предприятий, с их небольшими мощностями и упрощенным налогообложением. Застройщикам зачастую не хватает оборотных средств. Банки еще недавно не давали кредиты компаниям под проекты загородной застройки, поскольку аналитики считали этот сегмент малоликвидным и рискованным. Однако сейчас подход меняется. В регионах много интересных с финансовой точки зрения проектов создания загородных кластерных зон, в которых стоимость загородного дома будет сопоставима со стоимостью городской квартиры. Однако их реализация упирается в необходимость решения еще одной насущной проблемы – низкой платежеспособности населения. Впрочем, на рынке малоэтажного жилья уже прослеживается тенденция «движения к покупателю», увеличения ставки на массового потребителя — то есть тех, кто и заселяет пригороды во всем мире. Строительные компании уже понимают, что нужно снижать цены на жилье, иначе все пригороды будут застроены невостребованным жильем. Основные проблемы финансирования строительства жилья: 2.1. Низкий уровень доходов населения, не позволяющий гражданам приобретать либо осуществлять строительство объектов малоэтажного индивидуального строительства. Причиной тому служит использование традиционных затратных технологий строительства 55 малоэтажных индивидуальных домов. Однако современные методы и механизмы активизации строительства позволяют при сохранении основных качеств малоэтажных индивидуальных строений (устойчивость, долговечность, комфортность, теплоустойчивость) существенно снижать себестоимость малоэтажного строительства. 2.2. Отсутствие финансовых возможностей у органов местного самоуправления муниципальных образований регионов для выполнения землеустроительной подготовки территорий с целью организации аукционов на земельные участки, их обустройства инженерной и социальной инфраструктурой. 2.3. Слабо развитое кредитование застройщиков, которые предпочитают привлекать относительно дешевые средства граждан для строительства жилья, неоправданно возлагая на них часть строительных рисков. В сфере кредитования застройщиков активность банков сдерживается, прежде всего, рисками, связанными с отсутствием обеспечения у них прав собственности на земельный участок. Банковские проценты, которые выставляются при выдаче кредитов, будучи заложенными в себестоимость жилья, просто губят большинство строительных коммерческих проектов. Пока реального диалога между строительным комплексом и банковским сообществом нет. В этом вопросе требуется участие органов государственной власти. По экспертным оценкам, потенциальные возможности банков по предоставлению подобных кредитов могут полностью обеспечить потребности жилищного строительства по кредитованию застройщиков. Однако для реализации потенциальных возможностей банков необходимо создать условия для повышения надежности и привлекательности кредитования застройщиков жилья. 56 Развитие банками кредитования застройщиков жилья тормозится из-за таких проблем, как:  отсутствие обеспечения кредитов (отсутствие прав собственности на земельный участок и трудности залога объектов незавершенного строительства);  высокий уровень рисков кредитования строительства;  низкий уровень прозрачности финансовой хозяйственной деятельности строительных компаний;  отсутствие у банков достаточных финансовых ресурсов;  низкий уровень подготовки бизнеспланов, проектов по строительству жилья, долгий срок подготовки и утверждения проектной документации. В итоге отразятся на стоимости квадратного метра все те издержки, которые лягут на застройщиков:  дополнительные банковские кредиты, которые придется брать строительным компаниям из-за невозможности привлечь средства дольщиков,  высокие процентные ставки по этим кредитам. 2.4. Наличие в строительстве неденежных форм расчетов (бартера) - материалы и услуги за квартиры. Как правило, зачет стоимости материалов и услуг происходит по более высоким ценам с дисконтом 10-12%. 2.5. Попытки самих застройщиков "взвинтить" цены на жилье при повышении спроса. 2.6. Большое количество мелких фирм, выступающих в роли застройщиков и ведущих строительство 1-2 домов, что резко повышает все риски и себестоимость строительства. 2.7. Несовершенство нормативно-правовой и методической базы ценообразования в строительстве. В строительной отрасли циркулируют большое число взаимопротиворечащих инструкций, МДС, указаний и ведомственных писем различных органов исполнительной власти. Кроме того, в регионах существуют различные правила индексации стоимости строительно-монтажных работ, что создает массу неудобств для проектных и 57 строительно-монтажных организаций, а также приводит к многочисленным нарушениям при расчетах за выполненные работы. 3. Градостроительная и ресурсная проблема с земельными участками Дом начинается с земли, на которой он будет стоять. Цены на земельные участки в России еще не установились, а вопрос цены дома значительно зависит от цены земли. В свое время застройщики десятками гектаров выкупили пригородные земли, не позаботившись о том, чтобы придать им нормальный правовой статус. Например, человек может купить дом, но его не пропишут, потому что земли, где он построен, относятся к сельхозугодьям, их не перевели в категорию «земли поселений. Земельные паи, принадлежавшие колхозникам пригородных колхозов, постепенно поступают в свободный оборот, но спрос и предложение остаются несбалансированными. В то время как земельный вопрос — чрезвычайно важный. Сегодня доля стоимости земельного участка в общей цене загородной недвижимости сравнительно невелика, однако со временем свободных участков будет все меньше и земля будет дорожать. Следовательно, компании-застройщики станут больше внимания уделять концептуальной части — созданию форматов жилья, где уровень цен сопоставим с ценами на городскую недвижимость. Рост цен на землю приведет к сокращению в структуре рынка загородной недвижимости доли элитных поселков и росту числа проектов, ориентированных на средний класс. Люди не смогут одновременно оплачивать дорогую землю и дорогую недвижимость. В настоящее время рынок малоэтажного жилья напоминает рынок городской недвижимости начала 90 х. Как только появится спрос на загородное жилье, наладится система по переводу земель, выровняется ценовая ситуация. 58 Но пока мы имеем, что имеем, — множество разномастных решений, строений и проектов. Отсутствие градостроительных регламентов не позволяет муниципалитетам принимать компетентные решения и давать мотивированные ответы на запросы предпринимателей о выделении земельного участка под различные цели. На конечную цену предложения влияет не столько себестоимость строительства дома, сколько объем предложения, который зависит от условий и цены предоставления земельных участков, темпов получения исходно-разрешительной документации и т. д. Никакие инновационные технологии не сделают малоэтажное жилье доступным, если участки под застройку предлагаются по завышенной цене, со значительными обременениями. Первый шаг в реализации строительных проектов – выделение земельного участка. Полномочия выделения земельных участков находятся у муниципалитетов, что зачастую становиться предметом коррупции и нарушений прав предпринимателей, установление для них незаконных ограничений свободы экономической деятельности. Это выражается в следующих действиях муниципальных чиновников:  на запросы о выделении участка от муниципальных властей можно вообще не получить ответа;  сроки рассмотрения заявлений на выделение того или иного участка под строительство четко не регламентированы и могут затянуться на годы;  предпринимателям навязывают заведомо невыгодные для них условия инвестирования, а также возлагают на них расходы, не связанные с их деятельностью;  совершение в пользу предпринимателей юридически значимых действий (выделение земельных участков, выдача разрешений на строительство и др.) часто зависит от заключения последними соглашений и 59 перечисления "благотворительной" помощи муниципалитету;  чиновники не торопятся в подготовке документов на земельные участки для их выставления на аукцион;  затягиваются сроки выставления на аукцион уже подготовленных (за счет внебюджетных источников) земельных участков. Выделим основные проблемы, связанные с выделением земельных участков: 3.1. Отсутствие документов территориального планирования (градостроительных планов земельных участков) муниципальных образований регионов сдерживает своевременную подготовку земельных участков, пригодных для жилищного строительства. Основными проблемами, затрудняющими разработку документов территориального планирования, являются отсутствие у администраций городских и сельских поселений организационно-управленческих, финансовых и кадровых ресурсов. 3.2. Приобретение земельного участка (получение в аренду) является проблемой как для индивидуального застройщика, так и для застройщика малоэтажного поселка. В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Такой аукцион проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет. Нехватка земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, затрудняет такие аукционы. 3.3. Многие муниципальные образования не справляются с задачей предоставления земельных участков. По существующему законодательству предоставить 60 земельный участок можно только через аукционы. Проводить аукционы должны муниципальные образования. Помимо того, что сама процедура аукциона требует много сил и времени, она стимулирует удорожание земельного участка, а значит, и жилищного строительства в целом. 3.4. Отсутствуют механизмы, регулирующие процесс застройки земельных участков поселками малоэтажного жилья. Земельный и Градостроительный кодексы исключают возможность изъятия земельного участка, не застраиваемого в течение многих лет. Это затрудняет комплексную застройку поселков, где правами на земельный участок обладают индивидуальные собственники, исключает предоставление земельных участков под жилищное строительство без аукционов, что в свою очередь удорожает строительство жилья. 3.5. Отсутствуют свободные от прав третьих лиц земельные участки в окрестностях многих региональных центров. 4. Инфраструктурные проблемы После решения вопроса о выделении земельных участков надо решать главную проблему — инфраструктурную. Как правило, в местах будущих городов нет дорог, инженерных сетей, коммуникаций, телефона, интернета, круглосуточных магазинов и т. д. Создавать ее за счет застройщика — значит, увеличивать цену жилья. При затратах застройщика на инфраструктуру стоимость квадратного метра может значительно превысить уровень 40 тыс. рублей. Если же хлопоты по созданию инфраструктуры берет региональный бюджет, то застройщики готовы строить дома «бюджетного класса» по цене 25–30 тысяч за квадратный метр. Сегодня любая строительная компания стремится заполучить в партнеры местную власть, получить средства из бюджета, за казенный счет тянуть дороги и копать траншеи. Однако такая возможность выпадет немногим. 61 Есть противоречие между существующей практикой застройщиков и требованиями Градостроительного кодекса. Застройщикам важно вернуть вложения, они не заинтересованы в том, чтобы в новых поселках строить дороги, школы, фитнес-центры, это все лишние расходы для строительных компаний. К тому же многие до сих пор мыслят, что загородное жилье — это как бы „второй дом“, вроде дачи, а это не так — дом как место постоянного проживания требует организации комфортной среды. 4.1. Отсутствуют инженерно подготовленные территории, на которых предусмотрено утвержденной градостроительной планировочной документацией малоэтажное жилищное строительство. 4.2. Строительство инженерной инфраструктуры сталкивается с рядом финансовых проблем. Много проектов малоэтажного строительства не обеспечено инфраструктурой, что требует выделения достаточно больших бюджетных средств на обеспечение его объектами газоснабжения, водоотведения и т. д. Однако бюджетных средств на инфраструктурное обустройство земель катастрофически не хватает. Инвесторы, которые строят жилье, в большинстве случаев не готовы вкладывать деньги в инженерную подготовку территорий. В настоящее время еще не проработан и на практике не реализован механизм привлечения частных инвестиций в сферу создания коммунальной инфраструктуры под малоэтажную индивидуальную застройку, не используется залоговый механизм использования земельных участков под инженерное обеспечение. В связи с этим на современном этапе необходимо участие государства в финансировании проектов создания коммунальной, дорожной и социальной инфраструктуры под малоэтажную индивидуальную застройку. 4.3. Отсутствует нормативная база, регулирующая участие органов власти различного уровня в оснащении отведенных под индивидуальное жилищное строительство 62 земельных участков инженерной инфраструктурой. В серьезной доработке нуждаются правила определения затрат на подключение к инженерным сетям и головным источникам. 4.4. Происходит обременение застройщиков различными платежами на развитие инфраструктуры или передачи части построенного жилья. Как правило, это порядка 10% квартир или эквивалентные денежные платежи застройщиков 5. Проблема высокой себестоимости строительства 5.1. Рост цен на строительные материалы, изделия и конструкции, зачастую, опережающий рост цен в других отраслях и на потребительском рынке. Строительство – достаточно материалоемкая отрасль. На рынке строительных материалов происходит и монопольное повышение цен на цемент, металлопрокат, нерудные материалы. Если растет в цене металл и цемент, то автоматически растет и себестоимость железобетона, а это производство с невысокой рентабельностью, так что производители вынуждены поднимать на железобетон цены, невзирая на то, готов ли к этому рынок или нет. 5.2. Высокую себестоимость строительства обусловливает низкая производительность труда (по оценкам, производительность труда в строительной области в России значительно ниже, чем в развитых зарубежных странах) 5.3. Технологическая проблема заключается в отсутствии гарантий при выборе подрядной организации или продавца (изготовителя) индустриального, комфортного, эстетичного дома, способных смонтировать его «под ключ» при оптимальных технических решениях и затратах. Наиболее эффективным является осуществление строительства малоэтажных домов организациями, системно выполняющими законченный цикл строительномонтажных работ. 63 5.4. Себестоимость строительства повышают проблемы на стадии подготовки строительства:  высокие непроизводственные потери застройщиков на этапе подготовки строительства - длительные сроки согласований и коррупция. Отсутствие открытых цен и тарифов на услуги различных государственных организаций, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т. п. при строительстве жилья;  ошибки в проектировании, низкое качество проектносметной документации, а также начало строительства без утвержденной проектно-сметной документации. Много изменений в проекты вносятся по ходу строительства, что увеличивает сметную стоимость в среднем на 4-8%;  частая смена подрядчиков и просчеты в их выборе, несовершенство конкурсных процедур. 5.5. Высокую себестоимость жилья обусловливает также проблемы организации строительного процесса:  низкий уровень организации строительного процесса, логистики и расчетов в строительстве. Потери от брака и простоев составляют до 12-15% от стоимости строительства;  приписки в сметах, завышение объемов выполненных работ;  частые остановки производственного цикла и консервация объектов ввиду отсутствия финансирования. Затраты на возобновление строительства приводят к потерям до 10% сметной стоимости.